房地產(chǎn)合作開發(fā)之代建模是什么?現(xiàn)在房地產(chǎn)的代建業(yè)務(wù)越來越多，代建工程就是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括但不限于土地、房屋、市政工程等等。那么關(guān)于房地產(chǎn)的代建模式是什么呢?

　　房地產(chǎn)的代建模式就是由擁有土地的委托方去發(fā)起的訴求，然后找有項(xiàng)目開發(fā)資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)代建方去承接，雙方通過平等協(xié)商簡(jiǎn)歷合作關(guān)系，最終實(shí)現(xiàn)共同盈利的一種合作開發(fā)模式。在這樣的背景下，雙方進(jìn)行代建合作就能產(chǎn)生1+1>2的效果。

　　因?yàn)橐恍堫^企業(yè)的迅速發(fā)展，前期積累了成熟的口碑和產(chǎn)品線，同事很多地方性的小房企擁有良好的土地資源，但開發(fā)能力和實(shí)力都很有限。所以品牌房企給其他的小開發(fā)商代建項(xiàng)目，所獲得的利潤(rùn)也相對(duì)較高，部分還能夠達(dá)到銷售收入的5%-8%，全程的收益并不比單獨(dú)拿地開發(fā)低。

　　代建合作的政策依據(jù)

　　國(guó)稅函1998年554號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)委托方的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向委托方收取款項(xiàng)，工程完工后，替委托方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)，上述房地產(chǎn)的行為屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按”銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

　　而營(yíng)改增后，該規(guī)定是否有效及是否具有可操作性并沒有明確的文件規(guī)定，增值稅應(yīng)該是沿襲營(yíng)業(yè)稅的相關(guān)政策的，由此看來，房屋立項(xiàng)及土地產(chǎn)權(quán)的歸屬問題是影響房地產(chǎn)代建項(xiàng)目納稅模式的重要因素。

　　小結(jié)：代建模式至少應(yīng)符合以下四個(gè)條件：

　　(1)土地使用權(quán)歸委托方所有，所有項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建手續(xù)都在委托方名下。

　　(2)項(xiàng)目建設(shè)資金由委托方提供，代建方不墊資;

　　(3)簽署代建協(xié)議，代建方僅收取管理費(fèi)用或者相關(guān)服務(wù)費(fèi)。

　　(4)建設(shè)施工發(fā)票直接開給委托方。