民企和國企如何合作開發(fā)項(xiàng)目?房地產(chǎn)項(xiàng)目在房價(jià)持續(xù)上漲之時(shí)，可能需要持續(xù)緩慢地開發(fā);可是在房地產(chǎn)價(jià)格達(dá)到了高峰或正在持續(xù)下降之時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目講的是短平快的快速資金回籠策略。這就更加需要國企房產(chǎn)項(xiàng)目與民企的合作。

　　但是因?yàn)閲匈Y產(chǎn)因?yàn)槠涮厥庑?，特殊的管理?guī)章制度，處置起來比較麻煩，常規(guī)的收購交易架構(gòu)并不適用于國企。

　　在與國企合作之時(shí)，一是要保證國有資產(chǎn)的不流失，二是不能進(jìn)行利益輸送，比如，國企的每一筆支出都要有理有據(jù)，必須能開得出發(fā)票，在國企這里對無票的支出是零容忍的，否則就是涉及侵吞國有資產(chǎn)。再比如，如果你與國企合作開發(fā)某個(gè)地塊，基于很多公司操盤并表的要求，都會(huì)要求融資上賬后，融資款由操盤方挪作他用，操盤方支付一定的利息。但是這筆融資款，本質(zhì)上來講國企也是擁有同股權(quán)比例份額的，挪用也屬于利益輸送。

　　我國在招投標(biāo)法中明確規(guī)定了國企比重超過50%或國企占主導(dǎo)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須公開招標(biāo)。也就是項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、采購、監(jiān)理等服務(wù)都必須進(jìn)行公開招投標(biāo)?？墒?，進(jìn)行公開招投標(biāo)選擇中標(biāo)單位，在相互密切配合上、中標(biāo)價(jià)格中、討價(jià)還價(jià)里、施工進(jìn)度上、企業(yè)規(guī)范要求中等多方面都存在的磨合和問題多多，這也就會(huì)影響了項(xiàng)目運(yùn)作的短平快、低成本和保證質(zhì)量的要求。

　　一些國企房地產(chǎn)項(xiàng)目也會(huì)把項(xiàng)目法人的投資比重下調(diào)或者由民企來投資主導(dǎo)，這樣的方式就可以避開公開招標(biāo)而采用邀請招標(biāo)的方式來選擇中標(biāo)單位。房地產(chǎn)項(xiàng)目是采用項(xiàng)目法人的方式運(yùn)作的，就是在項(xiàng)目拿到土地之后就需要成立獨(dú)立的項(xiàng)目法人，按照各投資法的出資比例或協(xié)議要求進(jìn)行投資分?jǐn)偤褪找娣窒?。余下的不足資金可以通過銀行融資來進(jìn)行彌補(bǔ)。

　　這樣就可以通過國企拿地優(yōu)勢和民企運(yùn)作能力的有效結(jié)合，達(dá)到了資源共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)和利益共享的目標(biāo)。而且還有很多地方性城投公司除了拿地和融資優(yōu)勢之外，在項(xiàng)目策略、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目實(shí)施、項(xiàng)目管理、產(chǎn)品銷售等方面根本就不具有優(yōu)勢和實(shí)力，通過與實(shí)力派民企合作可以充分利用各自優(yōu)勢使項(xiàng)目獲得最高的績效。